총액이 아니라 투입 인원을 먼저 보십시오
건물관리 위탁 견적에서 비용의 80% 이상은 인건비입니다. 나머지는 그 인건비에 법적으로 따라붙는 보험료와 수당, 회사의 관리비와 이윤입니다. 그래서 두 회사의 견적 총액이 다르다면, 대개 단가가 달라서가 아니라 투입 인원 수나 근무 형태가 다르기 때문입니다.
견적서를 받으면 총액보다 먼저 이 표를 확인하십시오.
- 직무별 인원: 관리소장, 시설기사, 보안, 미화, 주차가 각각 몇 명인지
- 근무 형태: 일근 주5일인지, 3교대인지, 24시간 맞교대인지
- 근무 시간: 1일 실근로시간과 휴게시간이 얼마인지
인원이 한 명 적으면 총액은 당연히 내려갑니다. 그 한 명이 야간을 맡던 사람이라면 야간 공백이 생기는 것이고, 미화 인원이라면 청소 주기가 길어지는 것입니다. 싸게 보이는 견적이 실제로 싼 것인지는 이 표를 봐야 알 수 있습니다.
직접인건비 — 기본급과 수당
한 사람의 인건비는 월 근로시간에 적용 시급을 곱한 기본급에서 시작합니다. 여기에 근무 형태에 따라 수당이 붙습니다.
- 야간근로수당 — 밤 10시부터 다음날 6시까지의 근로에 시급의 50%가 가산됩니다. 교대 근무가 있는 건물은 이 항목이 반드시 있어야 합니다.
- 연장근로수당 — 법정 근로시간을 넘는 근로에 50%가 가산됩니다. 견적서에 연장시간이 0으로 되어 있다면, 실제로 연장근로가 없는 구조인지 확인하십시오.
- 연차수당 — 쓰지 못한 연차를 금액으로 보전하는 항목입니다. 교대 근무는 1일 근로시간 산정 방식이 일근과 달라 계산식이 바뀝니다.
- 직책·면허수당 — 관리소장, 전기안전관리자, 소방안전관리자처럼 선임이 필요한 자리에 붙습니다.
여기에 퇴직급여 충당금이 더해집니다. 기본급과 수당, 식대를 합한 금액의 1/12 수준으로 적립하는 것이 일반적인 산정 방식입니다. 견적서에 퇴직급여 항목이 아예 없다면, 나중에 퇴직금이 발생할 때 별도로 청구될 수 있으니 계약 전에 확인해야 합니다.
최저임금은 매년 바뀝니다
2026년 최저임금은 시간급 10,320원, 월 환산액 2,156,880원(209시간 기준)입니다. 2027년은 시간급 10,700원, 월 환산액 2,236,300원으로 이미 고시되어 있습니다. 다년 계약을 하실 때는 연도가 바뀔 때 인건비가 어떻게 조정되는지를 계약서에 적어 두는 편이 서로 깔끔합니다.
4대보험과 법정 부담금
기본급과 수당을 합한 금액에 보험 요율을 곱해 산출합니다. 국민연금, 건강보험(장기요양보험 포함), 고용보험, 산재보험 네 가지입니다. 여기서 두 가지를 눈여겨보십시오.
첫째, 고용보험입니다. 사업주는 실업급여분 외에 고용안정·직업능력개발 사업 보험료도 부담합니다. 실업급여 요율만 반영한 견적서가 드물지 않은데, 그만큼 나중에 정산 단계에서 차이가 생깁니다.
둘째, 산재보험입니다. 산재 요율은 업종별로 고시되고 회사마다 적용 요율이 다릅니다. 시설관리업의 고시 요율보다 눈에 띄게 높은 숫자가 적혀 있다면 근거를 물어보실 만합니다.
이 밖에 야간근로자 특수건강진단비, 근로자의 날 수당, 장애인 고용부담금이 법정 항목으로 들어갑니다. 일근만 하는 직종에 야간근로자 건강진단비가 붙어 있다면 그건 양식을 복사하면서 남은 항목일 가능성이 큽니다.
복리후생비와 일반관리비·이윤
식대, 피복비, 안전교육비, 관리소 운영비, 영업배상책임보험이 복리후생비에 해당합니다. 금액 자체는 크지 않지만, 피복과 교육이 빠진 견적은 현장에서 결국 누군가 부담하게 됩니다.
일반관리비와 기업이윤은 위 항목을 모두 더한 중계금액에 일정 비율을 곱해 산출합니다. 관리회사가 본사 인력과 시스템을 운영하는 비용, 그리고 회사의 이익입니다. 이 비율 자체보다 중요한 것은 비율이 명시되어 있는가입니다. 금액만 적고 비율을 밝히지 않는 견적서는 나중에 인원을 조정할 때 재산출이 어렵습니다.
견적 외 별도 항목을 반드시 확인하십시오
월 관리비에 포함되지 않고 발생할 때마다 청구되는 항목이 있습니다. 계약 전에 목록으로 받아 두시면 1년 뒤에 분쟁이 생기지 않습니다.
| 구분 | 일반적으로 별도인 항목 |
|---|---|
| 소모품 · 자재 | 조명, 필터, 소모성 부품, 청소용 소모품 |
| 외주 유지관리 | 승강기 보수, 소방 점검, 수처리, 정화조, 저수조 청소 |
| 법정 검사비 | 전기안전검사, 승강기 정기검사, 소방 종합점검 수수료 |
| 특수 작업 | 외벽 청소, 유리 청소, 왁스 작업, 방역·소독 |
| 수선 공사 | 부분 보수, 설비 교체, 도장 등 자본적 지출 |
어떤 회사는 이 항목들을 월 관리비에 녹여 넣고, 어떤 회사는 모두 별도로 빼 둡니다. 전자가 총액이 높아 보이지만 실제로는 더 쌀 수 있습니다. 두 견적을 비교하실 때는 별도 항목까지 합한 연간 총비용으로 맞춰 보셔야 합니다.
마지막으로 볼 것: 보고와 책임
견적서에서 잘 안 보는데 1년 뒤에 가장 차이가 나는 부분입니다.
- 월간 보고서에 무엇이 담기는가 — 점검 결과, 수선 이력, 민원 처리, 에너지 사용량, 다음 달 계획
- 긴급 상황 대응 체계 — 누가 몇 분 안에 오고, 누가 판단하는가
- 배상책임보험 가입 여부와 한도
- 인력 교체 시 인수인계 방식 — 관리 기록이 사람과 함께 사라지지 않는 구조인가
지유공간개발은 견적 단계에서 직무별 인원과 근무 형태, 월 근로시간 산출 근거, 별도 항목 목록을 처음부터 나눠서 보여드립니다. 받아보신 다른 견적서가 있으시면 항목별로 비교해 드립니다.