관리 인력은 몇 명이 필요한가

먼저 정해지는 것: 법적으로 두어야 하는 자리

인원 산정의 출발점은 선임 의무입니다. 건물의 규모와 설비에 따라 전기안전관리자, 소방안전관리자, 승강기 안전관리자 등을 선임해야 합니다. 이 자리는 건물주가 줄이고 싶다고 줄일 수 있는 자리가 아닙니다.

다만 선임 자격을 가진 사람이 다른 업무를 겸할 수 있는지, 외부 대행이 가능한지는 건물마다 다릅니다. 중소형 빌딩에서는 한 사람이 여러 자격을 보유해 겸임하거나, 전기안전관리를 대행업체에 맡기고 현장은 순회 점검으로 운영하는 방식이 비용 면에서 유리한 경우가 많습니다.

근무 형태가 인원을 정합니다

같은 자리를 24시간 비우지 않으려면 몇 명이 필요한가 — 이것이 인원 산정의 핵심입니다. 근무 형태별로 한 사람의 월 근로시간이 이렇게 달라집니다.

여기서 실근로시간과 구속시간을 구분하는 것이 중요합니다. 24시간 상주라도 휴게시간은 근로시간에서 빠집니다. 견적서에 "24시간 근무"라고만 적혀 있고 휴게시간이 명시되지 않았다면, 월 근로시간이 어떻게 계산됐는지 물어보셔야 합니다. 휴게시간을 과도하게 잡아 인건비를 낮춘 견적은 현장에서 실제로 지켜지지 않고, 나중에 임금 문제로 돌아옵니다.

직무별로 보는 기준

시설 (전기·기계·소방·승강기)

설비 규모와 입주사 근무시간이 기준입니다. 상주 시간대에 설비 사고가 나면 바로 대응해야 하는 건물(병원, 데이터가 돌아가는 사무실, 24시간 영업 시설)은 교대가 필요합니다. 반면 야간에 사람이 거의 없는 근린생활시설이나 소형 오피스는 주간 상주 + 야간 원격 모니터링 + 긴급 출동 체계로 충분한 경우가 많습니다.

보안

출입 통제가 필요한 시간대가 기준입니다. 로비 상주가 24시간 필요한지, 야간에는 순찰과 CCTV 관제로 대체 가능한지에 따라 3교대(3명)와 주간 1명이 갈립니다. 인원 한 명 차이가 연간 비용에서는 상당히 큽니다.

미화

면적보다 청소해야 하는 구역의 성격이 기준입니다. 같은 1,000평이라도 사무실 전용부와 식음시설이 있는 층은 작업량이 다릅니다. 보통 공용부(로비·복도·계단·화장실) 일상 청소를 기준으로 인원을 잡고, 전용부 청소와 특수 작업(외벽·유리·왁스)은 별도로 분리합니다.

주차

차량 출입 대수와 주차 방식이 기준입니다. 무인 주차 시스템을 도입하면 상주 인원을 줄일 수 있지만, 초기 설치비와 월 유지비가 들고 민원 응대를 누가 할지가 남습니다. 주차 수입이 있는 건물이라면 인건비 절감액과 시스템 비용을 같이 놓고 비교하셔야 합니다.

인원을 줄이기 전에 확인할 것

비용을 낮추려고 인원을 줄이실 때는 아래 세 가지를 같이 보셔야 합니다.

1. 법정 선임과 점검 — 줄인 인원이 선임 자리이거나 법정 점검을 수행하던 사람이면, 결국 외부 대행비로 다시 나갑니다.
2. 사고 리스크 — 야간 무인화는 비용이 줄지만, 누수나 정전이 났을 때 발견 시점이 늦어집니다. 발견이 몇 시간 늦어져서 생기는 복구비가 절감액을 넘길 수 있습니다.
3. 임차사 만족도 — 청소 주기와 민원 응대 속도는 임차사가 가장 먼저 체감하는 부분이고, 갱신율에 직접 영향을 줍니다. 관리비를 아끼려다 공실 기간이 늘어나면 손해입니다.

지유공간개발은 건물 규모와 용도, 입주사 근무시간을 확인한 뒤 상주·순회·원격 중 어떤 조합이 맞는지 먼저 정리해 드립니다. 인원과 근무 형태를 바꿔가며 월 비용이 어떻게 달라지는지 비교표로 보여드립니다.