법에서 정해 둔 것
상가건물 임대차보호법이 정한 핵심은 네 가지입니다.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 갱신요구 기간 | 임차인은 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 수 있습니다. 이 기간을 놓치면 해당 만기의 갱신요구권은 행사할 수 없습니다. |
| 총 기간 한도 | 최초 계약 기간을 포함해 전체 임대차 기간 10년 범위에서 갱신을 요구할 수 있습니다. |
| 차임 증액 상한 | 차임·보증금 증액은 청구 당시 금액의 5%를 넘을 수 없고, 증액 후 1년 이내에는 다시 증액을 청구할 수 없습니다. |
| 묵시적 갱신 | 환산보증금 기준액 이하 임대차에서 임대인이 기간 내에 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않으면 같은 조건으로 1년 더 임대한 것으로 봅니다. 이후 임차인은 언제든 해지를 통고할 수 있고, 통고를 받은 날부터 3개월 뒤에 효력이 생깁니다. |
환산보증금은 보증금에 월 차임의 100배를 더해 계산하며, 기준액은 지역별로 다릅니다. 기준액을 넘는 고액 임대차는 묵시적 갱신 등 일부 규정의 적용이 달라지므로, 실제 적용 전에는 법령 정본과 시행령을 확인하시거나 전문가의 검토를 받으시기 바랍니다.
갱신 거절이 가능한 경우는 법에 정해져 있습니다
차임 연체, 무단 전대, 건물의 전부 또는 대부분을 철거·재건축해야 하는 사정 등 법이 정한 사유에 해당해야 갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 단순히 임대료를 많이 올리고 싶다거나 다른 임차인을 받고 싶다는 이유로는 거절되지 않습니다. 권리금 회수 기회 보호 규정도 함께 적용되므로, 거절을 검토하신다면 통지 전에 법률 검토를 받으시는 편이 안전합니다.
건물주의 실무 일정
법정 기간은 최소선입니다. 공실 없이 교체하거나 조건을 조정하려면 그보다 훨씬 앞에서 움직여야 합니다. 저희가 관리하는 건물에서 쓰는 일정표입니다.
| 시점 | 하는 일 |
|---|---|
| 만기 12개월 전 | 임차사 면담. 계속 있을 의사가 있는지, 불만이나 요청 사항은 무엇인지 듣습니다. 이 시점의 대화가 갱신 여부를 가장 크게 좌우합니다. |
| 만기 9개월 전 | 시장 임대료와 임차사 상황을 비교해 갱신 조건을 설계합니다. 증액 상한을 염두에 두되, 무리한 인상보다 갱신이 우선입니다. |
| 만기 6개월 전 | 갱신이 어려워 보이면 대체 임차사 탐색을 시작합니다. 임대 안내 자료를 갖추고 중개법인과 협의합니다. 법정 갱신요구 기간이 시작되는 시점이기도 합니다. |
| 만기 3개월 전 | 갱신 또는 퇴거를 확정합니다. 퇴거라면 원상복구 범위와 비용 기준을 문서로 합의합니다. |
| 만기 1개월 전 | 퇴거 일정, 정산 항목, 열쇠·출입카드 회수, 공과금 정산을 정리합니다. |
| 퇴거 직후 | 청소·수선·도장으로 임대 가능 상태를 만들고 바로 노출을 시작합니다. 비어 있는 채로 두는 하루하루가 비용입니다. |
분쟁을 줄이는 세 가지
- 원상복구 범위를 계약 때 합의하십시오. 퇴거 시점에 정하면 반드시 다툼이 생깁니다. 입주 전 상태를 사진으로 남기고, 어디까지 복구할지를 특약에 적어 두면 깔끔합니다.
- 통지는 문서로 남기십시오. 구두로 전달한 갱신 거절이나 조건 변경은 나중에 입증이 어렵습니다. 내용증명이 부담스러우면 최소한 메일과 문자로 기록을 남겨 두십시오.
- 관리비 변동은 미리 알리십시오. 갱신 협의 중에 관리비가 오르면 임차사는 임대료 인상과 같은 것으로 받아들입니다. 산정 근거를 함께 설명하면 저항이 훨씬 적습니다.
만기 일정을 한 표로 관리하십시오
임차사가 다섯 곳만 넘어가도 머릿속으로는 관리되지 않습니다. 호실별로 계약 시작일, 만기일, 보증금, 월세, 관리비, 갱신 횟수, 누적 임대 기간을 한 표에 올려 두고 매달 확인하는 것이 가장 기본적인 공실 예방책입니다.
지유공간개발의 자산관리(PM)는 이 표를 만들고 매달 갱신해 드립니다. 만기 6개월 이내 계약은 따로 표시하고, 임대율·수납률·순영업수익과 함께 월간 보고서에 담습니다.